آیا می‌دانستید با خرید اوراق مسکن می‌توانید بدون سپرده‌گذاری طولانی و در کمتر از یک هفته، وام مسکن دریافت کنید؟ در شرایطی که قیمت خانه هر روز بالاتر می‌رود، اوراق مسکن به شما این امکان را می‌دهد که سریع‌تر و راحت‌تر صاحب‌خانه شوید. در این مقاله از خدمات بانکی خانه سرمایه، تمام مراحل خرید اوراق مسکن، مدارک لازم، نکات کاربردی و تجربه‌های واقعی خریداران را خواهید خواند تا بتوانید بدون دغدغه، هوشمندانه وام بگیرید و خانه‌دار شوید.
اوراق تسهیلات مسکن چیست؟ (تعریف اوراق مسکن یا تسه)
اوراق تسهیلات مسکن یا همان اوراق تسه، ابزاری است که بانک مسکن برای تسهیل دریافت وام خرید یا ساخت خانه ارائه میکند. این اوراق در بازار فرابورس معامله می‌شوند و هر برگه آن معادل ۵۰۰ هزار تومان وام است. با خرید تعداد مشخصی از اوراق مسکن، می‌توانید بدون نیاز به سپرده‌گذاری بلندمدت، امتیاز وام مسکن را به دست آورید و در مدت کوتاهی مراحل دریافت وام را طی کنید. این اوراق قابلیت معامله دارند و شما می‌توانید هر زمان که نیاز داشتید، آن‌ها را بخرید یا بفروشید. همچنین بانک مسکن تسهیلاتی در قالب وام ودیعه مسکن هم ارائه میکند.
مزیت خرید اوراق مسکن به سپرده‌گذاری چیست؟
خرید اوراق مسکن یک راهکار هوشمندانه برای دور زدن الزام سپرده‌گذاری طولانی‌مدت در بانک است. با این روش دیگر نیازی نیست از یک سال قبل پول خود را در بانک بلوکه کنید تا امتیاز وام مسکن بگیرید. کافی است تعداد کافی از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (اوراق تسه) را از بازار تهیه کنید و پس از طی مراحل اداری، ظرف چند روز وام مسکن را دریافت و به فروشنده ملک پرداخت نمایید. این ویژگی باعث شده اوراق مسکن به گزینه‌ای جذاب برای متقاضیان خرید خانه تبدیل شود.
اهمیت اوراق مسکن در بازار امروز ایران
در شرایطی که قیمت مسکن و اجاره‌بها در سراسر کشور رشد چشمگیری داشته، اوراق مسکن ، به خریداران کمک میکند تا بدون انتظار طولانی، سریع‌تر وام بگیرند. این ابزار، واسطه‌ها را حذف کرده و شفافیت بیشتری به فرآیند تامین مالی مسکن داده است. مزیت اصلی اوراق مسکن نسبت به روش‌های سنتی، سرعت، نقدشوندگی بالا و حذف نیاز به سپرده‌گذاری طولانی است.
تاریخچه اوراق تسهیلات مسکن و تحولات جدید
اوراق تسه اولین بار در سال ۱۳۸۷ توسط بانک مسکن معرفی شد تا بازار سیاه امتیاز وام را حذف کند. در سال ۱۴۰۲، انتشار اوراق از حالت ماهانه به سالانه تغییر کرد تا مدیریت بازار و شفافیت بیشتر شود. اکنون اوراق مسکن با نماد تسه و چهار رقم سال و ماه انتشار در فرابورس معامله می‌شوند و اعتبار هر برگه برای دریافت وام دو سال و یک ماه است.
مکانیسم تعیین قیمت اوراق مسکن (تسه)
برای درک بهتر نحوه قیمت‌گذاری و ساختار اوراق تسه، باید بدانید که عوامل مختلفی مانند عرضه و تقاضا، نرخ سود وام و پیش‌بینی نرخ بهره بازار در تعیین قیمت این اوراق نقش دارند. همچنین اعتبار اوراق برای معامله دو سال و برای دریافت وام دو سال و یک ماه است. هنگام خرید، به تاریخ سررسید دقت کنید تا فرصت کافی برای استفاده داشته باشید. نمادهای اوراق با عبارت «تسه» و سال و ماه انتشار (مثلاً تسه ۰۴۰۲) مشخص می‌شوند.
تاریخ انقضای اوراق تسهیلات
مدت اعتبار اوراق تسهیلات مسکن از زمان صدور تا دو سال است. هر نماد اوراق تسه بر اساس ماه صدور، تاریخ سررسید متفاوتی دارد و به همین دلیل برای هر ماه یک نماد مجزا وجود دارد. اگر اعتبار اوراق به پایان برسد و از تسهیلات آن استفاده نشود، نماد مربوطه بسته خواهد شد و مبلغی به خریدار بازگردانده نمی‌شود. بنابراین هنگام خرید، حتماً به تاریخ سررسید اوراق توجه کنید، زیرا پس از پایان اعتبار، بانک‌ها وامی به آن اوراق اختصاص نمی‌دهند. البته معمولاً این فرصت دوساله تا شش ماه نیز قابل تمدید است. اوراقی که سررسید نزدیک‌تری دارند، معمولاً ارزان‌تر هستند چون فرصت کمتری برای دریافت وام دارند. البته گاهی به دلیل سفته‌بازی، اوراق قدیمی‌تر با قیمت بالاتری معامله می‌شوند.
مراحل خرید اوراق مسکن: راهنمای گام‌به‌گام
اگر قصد خرید اوراق مسکن و دریافت وام را دارید، این مراحل را به ترتیب دنبال کنید تا فرآیند خرید و دریافت وام برای شما ساده‌تر و شفاف‌تر باشد:
- انتخاب خانه و تعیین مبلغ وام:ابتدا خانه موردنظر خود را انتخاب کنید و برای تعیین مبلغ دقیق وام و تعداد اوراق موردنیاز، به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کنید. بانک به شما اعلام میکند چه تعداد اوراق باید تهیه کنید.
- ثبت‌نام در سامانه سجام و دریافت کد بورسی:در سامانه سجام ثبت‌نام کرده و احراز هویت انجام دهید تا کد بورسی دریافت کنید. این کد برای خرید اوراق در بورس الزامی است.
- ثبت‌نام در کارگزاری و شارژ حساب:در یک کارگزاری معتبر ثبت‌نام کنید و مبلغ موردنیاز را به حساب کارگزاری واریز کنید.
- جستجو و خرید اوراق تسه:در سامانه معاملاتی کارگزاری، نماد «تسه» را جستجو کنید، تعداد موردنیاز را با توجه به قیمت روز انتخاب و سفارش خرید ثبت کنید. قیمت اوراق متغیر است، پس قبل از خرید، قیمت لحظه‌ای را بررسی کنید.
- دریافت گواهی اوراق:پس از خرید، به درگاه یکپارچه ذینفعان بازار سرمایه بروید و گواهی اوراق را دانلود کنید. این گواهی برای ارائه به بانک ضروری است.
- مراجعه به بانک و تشکیل پرونده وام:با گواهی اوراق و مدارک لازم به بانک مسکن مراجعه کنید تا پرونده وام تشکیل شود و فرآیند دریافت وام را تکمیل کنید.
مدارک لازم برای دریافت وام مسکن با اوراق
برای تشکیل پرونده وام مسکن با اوراق، باید مجموعه‌ای از مدارک را آماده داشته باشید تا فرآیند اداری شما سریع‌تر پیش برود:
- اصل و کپی تمام صفحات سند مالکیت ملک
- اصل و کپی پروانه ساختمانی
- اصل و کپی پایان کار ساختمانی
- اصل و کپی بنچاق (در صورت لزوم و تشخیص شعبه)
- اصل و کپی مبایعه‌نامه (قولنامه)
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده (تمام صفحات)
- قبض برق ساختمان (در صورت تشخیص شعبه)
- اصل و کپی وکالت‌نامه (در صورت استفاده از وکیل)
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه وکیل (تمام صفحات)
- اصل و کپی اجاره‌نامه ملک (در خصوص املاک اوقافی)
- مدارک شناسایی ضامن
- استعلام تسهیلات و چک‌های برگشتی
- تکمیل فرم درخواست وام و فرم‌های مربوطه
نکات کلیدی و تجربه‌محور برای خریداران
اگر برای اولین بار قصد خرید اوراق مسکن دارید یا تجربه زیادی در این زمینه ندارید، رعایت نکات زیر می‌تواند به شما کمک کند تا با اطمینان بیشتری اقدام کنید:
- قبل از خرید اوراق، حتماً خانه موردنظر را انتخاب و با بانک درباره شرایط و تعداد اوراق مشورت کنید تا هزینه اضافی نپردازید.
- به تاریخ سررسید اوراق دقت کنید؛ اوراق با سررسید نزدیک ارزان‌ترند اما فرصت کمتری برای استفاده دارند.
- اوراق مسکن حداقل تا چهار ماه پس از خرید قابل فروش نیستند. اگر قصد فروش دارید، این موضوع را در نظر بگیرید.
- سقف خرید اوراق برای هر کد بورسی محدود است (در حال حاضر ۲۸۰ برگه در هر معامله).
- قیمت اوراق در ایام پرتقاضا (مثلاً نزدیک نوروز) افزایش می‌یابد؛ اگر عجله ندارید، زمان مناسب برای خرید را انتخاب کنید.
- بعد از خرید اوراق، گواهی را حتماً از درگاه ذینفعان دریافت و پرینت کنید؛ بدون این گواهی بانک پرونده شما را تشکیل نمی‌دهد.
- پس از تشکیل پرونده وام، سند خانه تا پایان بازپرداخت وام در رهن بانک قرار می‌گیرد.
نکات مهم در مورد اوراق تسهیلات مسکن (تسه و تملی)
اوراق تسهیلات مسکن چه از نوع تسه و چه تملی، دارای ویژگی‌ها و محدودیت‌هایی هستند که دانستن آن‌ها برای هر خریدار ضروری است:
- امکان نوسان‌گیری و خرید و فروش روزانه در اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن (تسه) وجود ندارد. اگر این اوراق را خریداری کنید و همان روز قصد فروش داشته باشید، سفارش فروش شما ثبت نمی‌شود و با خطا روبرو می‌شوید.
- به ازای خرید هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن، ۵۰۰ هزار تومان وام به دارنده اوراق تعلق می‌گیرد.
- مدت اعتبار هر اوراق تسهیلات مسکن برای معامله در بازار دو سال است. اما برای دریافت وام، اعتبار اوراق دو سال و یک ماه است. پس از این مدت، بانک دیگر به آن اوراق وامی اختصاص نمی‌دهد. برای مثال، اوراق «تسه ۹۸۰۸» که در نیمه آبان ۱۳۹۸ عرضه شده، تا نیمه آبان ۱۴۰۰ اعتبار دارد.
- اوراق بانک مسکن تا چهار ماه پس از خرید امکان فروش ندارند و در پرتفوی فرد قابل مشاهده نیستند، مگر اینکه کمتر از چهار ماه تا انقضای اوراق باقی مانده باشد.
- در اوراق گواهی تسهیلات بانک ملی (تملی)، سقف خرید و انجام معامله برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی، ۲۸۰ ورقه است.
- در اوراق گواهی صادره بانک مسکن (تسه)، سقف خرید و انجام معامله برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی، ۱۱۲۰ ورقه است.
- ساعت معاملات اوراق مسکن از ۸:۴۵ تا ۱۵:۰۰ است. پیش‌گشایش از ۸:۴۵ تا ۹:۰۰ و معاملات اصلی از ۹:۰۰ تا ۱۵:۰۰ انجام می‌شود.
- اوراق تملی و تسه قابلیت هدیه دادن به افراد خانواده (پدر، مادر، همسر، فرزند، خواهر، برادر، پدربزرگ، مادربزرگ، نوه)، خیرین و حتی واگذاری از طریق شرکت‌ها به کارکنان را دارند. برای این کار باید به شعب بانک ملی یا بانک مسکن مراجعه و از طریق کارگزاری‌های این دو بانک اقدام به هبه اوراق کنید.
یک نمونه واقعی از خرید اوراق مسکن
فرض کنید شما ساکن تهران هستید و قصد دارید برای خرید یک واحد مسکونی، وام مسکن ۵۰۰ میلیون تومانی دریافت کنید. با توجه به اینکه هر برگ اوراق مسکن معادل ۵۰۰ هزار تومان وام به شما اختصاص می‌دهد، برای این مبلغ باید ۱۰۰۰ برگ اوراق مسکن تهیه کنید. همچنین اگر بخواهید وام جعاله ۲۸۰ میلیون تومانی هم دریافت کنید، باید ۵۶۰ برگ اوراق تسه دیگر بخرید. در مجموع برای دریافت این دو وام، به ۱۵۶۰ برگ اوراق تسه نیاز دارید.
حال فرض کنید قیمت هر برگ اوراق مسکن در بازار فرابورس در تاریخ ۲ خرداد ۱۴۰۴ معادل ۱۰۷ هزار تومان است. هزینه خرید ۱۰۰۰ برگ اوراق برای وام خرید مسکن، حدود ۱۰۷ میلیون تومان می‌شود. برای وام جعاله نیز باید حدود ۶۰ میلیون تومان بابت ۵۶۰ برگ اوراق پرداخت کنید. بنابراین مجموع هزینه خرید اوراق برای دریافت وام ۷۸۰ میلیون تومانی (۵۰۰ میلیون خرید مسکن + ۲۸۰ میلیون جعاله) حدود ۱۶۷ میلیون تومان خواهد بود.
در زمان خرید، شما با چند گزینه مختلف از نظر تاریخ سررسید اوراق مواجه می‌شوید. برای مثال:
- اوراق مسکن با سررسید تیر ۱۴۰۴ به قیمت ۱۰۵ هزار تومان
- اوراق مسکن با سررسید مهر ۱۴۰۴ به قیمت ۱۰۶ هزار تومان
- اوراق مسکن با سررسید دی ۱۴۰۴ به قیمت ۱۰۷ هزار تومان
- اوراق مسکن با سررسید اسفند ۱۴۰۴ به قیمت ۱۰۸ هزار تومان
اوراقی که سررسید نزدیک‌تری دارند معمولاً ارزان‌تر هستند، اما فرصت کمتری برای استفاده از آن‌ها باقی است. اگر قصد دارید سریع وام بگیرید، می‌توانید سراغ اوراق با سررسید نزدیک‌تر و قیمت پایین‌تر بروید. اما اگر احتمال می‌دهید مراحل اداری و دریافت وام شما طول بکشد، بهتر است اوراق با سررسید دورتر را انتخاب کنید تا ریسک انقضا نداشته باشید.
در نهایت، پس از خرید اوراق و دریافت گواهی آن‌ها، به بانک مسکن مراجعه می‌کنید و با ارائه مدارک لازم، فرآیند تشکیل پرونده و دریافت وام را آغاز می‌کنید. توجه داشته باشید که هزینه کارمزد خرید اوراق نیز به مبلغ کل اضافه خواهد شد و سند ملک تا پایان بازپرداخت وام در رهن بانک قرار می‌گیرد.
تحلیل بازار اوراق مسکن و قیمت‌گذاری روزانه
قیمت اوراق مسکن لحظه‌ای و بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. در سال ۱۴۰۴، متوسط قیمت اوراق تسه حدود ۱۰۷ هزار تومان است و برای دریافت سقف وام مسکن در تهران باید بیش از ۱۶۰ میلیون تومان بابت خرید اوراق پرداخت کنید. مناسبت‌ها و رونق بازار مسکن، قیمت اوراق را بالا می‌برد و در دوره رکود، قیمت کاهش می‌یابد.
مقایسه اوراق تسه با سایر گزینه‌های تامین مالی مسکن
اگر بخواهید بین اوراق تسه و سایر روش‌های تامین مالی مسکن انتخاب کنید، باید مزایا و معایب هرکدام را بدانید. اوراق تسه سرعت و نقدشوندگی بالاتری دارد و نیازی به سپرده‌گذاری ندارد. البته هزینه خرید اوراق را باید در نظر بگیرید. نسبت به سرمایه‌گذاری در سهام یا اجاره ملک، ریسک نقدشوندگی پایین‌تر و سودآوری کمتری دارد، اما برای دریافت سریع وام مسکن گزینه‌ای مناسب است.
ریسک‌ها و چالش‌های اوراق تسهیلات مسکن
پیش از خرید اوراق تسه باید از ریسک‌ها و چالش‌های این ابزار مالی آگاه باشید تا تصمیم بهتری بگیرید:
- ریسک کاهش ارزش اوراق به دلیل تغییرات سیاستی یا اقتصادی
- محدودیت زمانی اعتبار اوراق و خطر انقضا
- امکان بروز اختلافات حقوقی در صورت ناقص بودن مدارک یا انتقال نامناسب اوراق
- سند خانه در رهن بانک قرار می‌گیرد تا پایان بازپرداخت وام
نتیجه‌گیری
اوراق مسکن، به‌ویژه اوراق تسه، راهکاری سریع و مطمئن برای دریافت وام مسکن بدون سپرده‌گذاری است. با رعایت نکات کلیدی و آماده‌سازی مدارک، می‌توانید در کوتاه‌ترین زمان ممکن وام بگیرید و خانه‌دار شوید. این ابزار، همچنان یکی از بهترین گزینه‌ها برای خریداران واقعی مسکن در بازار ایران است.
